輕質墻板生產線
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裝配式建筑技術與成本造價

2020-12-11

一、 裝配式建筑引領工程建造新模式

1.1 裝配式建筑概念

裝配式建筑是將建筑的部分或全部構件在構件預制工廠生產完成,然后通過相應的運輸方式運到施 工現場,采用可靠的安裝方式和安裝機械將構件組裝而成的具備使用功能的建筑物。其建造過程具 五化一體的特點,即標準化設計、工廠化生產、裝配化施工、一體化裝修和信息化管理。與 傳統現澆建筑相比,裝配式建筑是一種可實現綠色環保、提升建筑品質并加速工業化轉型的工程建 造新模式。

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1.2 裝配式建筑的三大結構體系

根據材料形態的不同,裝配式建筑可分為三大類:

1)裝配式混凝土結構(Precast Concrete,簡稱 PC):以預制 PC 構件為主要受力構件,經現場裝 配組裝而成的混凝土結構。

2)裝配式鋼結構:將型鋼和鋼板等制成的構件采用焊接、螺栓或鉚釘等連接方式組裝而成的鋼結構。

3)裝配式木結構:將木材作為主要受力構件,經現場裝配而成的木結構。

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裝配式建筑三大結構體系中,裝配式混凝土結構(PC)在我國占主導地位,具有成本相對低、居住 舒適度高、適用范圍廣等優勢。2017 年所有在建的裝配式建筑中,混凝土結構、鋼結構和木結構的 建筑面積占比分別為 60%34%6%

1.3 我國裝配式建筑發展歷程

20 世紀 50 年代,我國借鑒前蘇聯和東歐各國的經驗在國內推行裝配式建筑,以混凝土結構為主的 裝配式建筑得到快速發展。到了 80 年代,由于抗震性能差,防水、隔音等問題的出現,裝配式建筑 發展進入低谷期。進入 21 世紀,在環保趨嚴+勞動力緊缺背景下,裝配式建筑迎來發展新契機。 2013 年以來,中央及地方政府持續出臺相關政策大力推廣裝配式建筑,加之裝配式技術發展日趨成 熟,形成了如裝配式框架結構、裝配式剪力墻結構等多種形式的建筑技術,我國裝配式建筑行業迎 來快速發展新階段。

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二、環保趨嚴+勞動力緊缺驅動,政策開啟裝配式建 筑萬億市場

2.1 環保趨嚴+勞動力緊缺背景下,政策發力裝配式建筑

2.1.1 環保政策趨嚴,裝配式建筑發展大勢所趨

建筑垃圾是造成環境污染的重要因素。我國建筑結構體系以鋼筋混凝土現澆結構為主,生產過程與 方式較為粗放,大部分施工現場管理無序,一方面造成了鋼材、水泥以及水資源的嚴重浪費;另一 方面工地臟、亂、差,生產過程中產生的揚塵也往往成為城市里可吸入顆粒物的重要污染源。作為 全球/建筑大國,我國每年建筑垃圾的排放總量自2013年以來持續上升, 2017年達到23.8億噸, 占城市垃圾的 30%-40%,造成了嚴重的環境污染。

環保趨嚴,裝配式建筑發展大勢所趨。十九大報告強調綠色生態發展和質量效益提升,把綠色發展 理念鑄進房子里,使資源得到節約,環境得到優化。近年來,我國各個省市地區均頒布了建筑施工 揚塵控制的相關治理方案,建筑施工環保要求不斷提高。由于裝配式建筑工廠化生產方式極大程度 地減少了現場施工所帶來的污染,提高了建筑施工的環境友好性,成為了建筑業變革的主要方向。

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2.1.2 發展裝配式建筑可節省建筑業人工成本

勞動力緊缺使得建筑業人工成本迅速上升。我國建筑行業工業化水平較低,勞動力成本占比較高。 隨著我國人口老齡化以及勞動力成本的持續攀升,傳統建筑業的生產方式已經不能適應時代需要。

2015 年以來,我國建筑業農民工人數持續下降,2018 年為 5364 萬人,同比減少 1.0%,較 2014 年峰值(6109 萬人)下降 12.2%。伴隨農民工數量下滑,建筑業農民工工資持續上漲,2018 年月 均收入達到 4209 元,同比增長 7.43%

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裝配式建筑工業化程度高,總量上可節省人力成本。裝配式建筑可實現構件工廠生產,現場減少濕 法作業。以長春市為例,構件廠用 300 人就可以生產出 10 萬預制件,同樣的量若是傳統混凝土現 澆結構則需要3000人。某裝配式建筑預制率68%,一個標準層總的用工量相較于全現澆減少32.45%, 主要受益于混凝土澆筑、支模、臨時支撐的大大減少。

2.1.3 政策大力推動裝配式建筑發展

環保趨嚴+勞動力緊缺背景下,中央層面持續出臺相關政策,大力推廣裝配式建筑。 2013 年國家發展改革委、住房城鄉建設部發布《綠色建筑行動方案》開始,國家就密集制定關于推廣裝 配式建筑的政策文件,在發展規劃、標準體系、工程質量、產業鏈管理等多方面有明確要求。2016 2 月,國務院頒發《關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》,力爭用 10 年左右時間, 使裝配式建筑占新建建筑的比例達 30%

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2017 3 月,住建部印發了《十三五裝配式建筑行動方案》,提出了兩個總目標:

1)因地制宜制定階段性目標。到 2020 年,全國裝配式建筑占新建建筑的比例需達到 15%以上,其 中重點推進地區達到 20%以上;

2)到 2020 年,培育 50 個以上裝配式建筑示范城市,200 個以上裝配式建筑產業基地,500 個以上 裝配式建筑示范工程,建設 30 個以上裝配式建筑科技創新基地,充分發揮示范引領和帶動作用。

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除了中央層面制定的政策以外,全國已有 31 省(自治區、直轄市)就裝配式建筑的發展制定了相關 的工作目標,發布了多項激勵政策。

截止 2018 年底,全國 31 省(自治區、直轄市)加強落實 10 類激勵措施(用地支持、財政補貼、 專項資金、稅費優惠、容積率、評獎、信貸支持、審批、消費引導和行業扶持)。在政策使用比例方 面,稅費優惠超 90%,其次為用地支持、財政補貼和容積率政策均超過 50%

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2.2 裝配式建筑市場空間巨大,2021 年將突破萬億市場規模

由于政策推動,我國裝配式建筑迎來爆發式增長。我國新建裝配式建筑面積從 2012 年的 1425 萬平 方米增長到 2018 年的 2.9 億平方米(占新開工面積 13.9%), 年均復合增速高達 65.2%

華東地區一馬當先,新建裝配式建筑項目占比高達 48%從區域分布看,北京、山東、上海、江蘇 占全國新建裝配式建筑項目比重均超 10%,浙江占比 6%。綜合來看,華東地區仍是我國新建裝配 式建筑項目最多的地區,僅上海、山東、江蘇和浙江四省市項目占比就已經達到 48%

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裝配式建筑市場空間巨大,預計 2021 年將突破 1 萬億元,其中裝配式混凝土結構占比超 50%

我們的市場規模計算公式如下:

裝配式建筑市場規模=∑(房屋新開工面積×裝配式建筑占比×結構體系占比×每平米建造價格)

我們的測算方式如下:

1)房屋新開工面積:根據國家統計局數據,房地產新開工房屋面積在 2009-2014 年、2014-2019 年復合增速分別為 9.1%4.8%,中性預測下,我們預計 2019-2025 年年均復合增速為 2%

2)裝配式建筑面積占比:政策目標是 2025 年裝配式建筑占比達到 30%2018 年占比 13.9%),采 用線性差值方法,我們預計 2019-2025 年每年裝配式建筑占比提升 2.3 個百分點。

3)三大結構體系占比:2017年我國新建裝配式混凝土結構、鋼結構和木結構按面積占比分別為 60%34%6%。由于工業化程度高、建造工期短等優勢,裝配式鋼結構逐漸在住宅建設中試點應用,我 們預計裝配式鋼結構占比將有所提升,2025 年上升至 40%;考慮到建造成本與使用性能等原因,預 計未來裝配式混凝土結構仍將占主導,2025 年占比為 55%;由于技術模式、木材品質等限制因素, 預計未來裝配式木結構將占比較低,2025 年占比為 5%2019-2025 年結構體系占比采用線性差值 方法測算。

4)每平米建造價格:結合 2016 年住建部公布的每平米建造價格(混凝土結構 2231 元、鋼結構 2776 元、木結構 3000 元),我們對三種結構的市場規模按面積比例進行測算。考慮到技術水平上升、項 目規模化以及原材料價格上漲等因素影響,預計混凝土結構、鋼結構和木結構的每平米建造價格每 年增速分別為-3%-2%0%

根據以上測算,2021 年新建裝配式建筑市場規模達到 10790 億元,其中,裝配式混凝土結構、鋼結 構和木結構市場規模分別為 5415 億元、4564 億元和 811 億元。

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三、 裝配式建筑技術日趨成熟,建造工期優勢突出

隨著我國裝配式建筑評價標準的出臺,行業規范體系日趨健全,2019 年北京市發布的 65 項裝配式 適用技術,為全國大面積推廣裝配式建筑提供了指導。在三大結構體系中,PC 結構因成本/、居 住舒適度高等特點,在民用建筑中應用最為廣泛,因此裝配式 PC 技術發展也最成熟。萬科等龍頭 地產商都已在項目中運用裝配式建造技術,其中碧桂園自主研發了“SSGF”新建造體系,通過采用 全穿插施工、裝配式裝修等技術,將建造工期縮短 6-8 個月,成為建筑工業化實踐標桿。

3.1 “標準規范+裝配式適用技術助力裝配式建筑全國推廣

3.1.1 裝配式建筑評價標準出臺,行業規范體系基本健全

我國裝配式建筑標準規范體系已基本健全。為規范裝配式建筑的建造標準,目前國家以及地方已出 200 多項行業圖集和標準規范,形成完整的標準體系。

我國裝配式建筑由于各地區技術發展程度不同,早期對裝配率等指標沒有形成統一規定。2018 2 1 日《裝配式建筑評價標準》正式實施,建立了對裝配式建筑評價的統一量化標準。該標準具體 做法為:

/步:根據系統功能的不同,將裝配式建筑分為四大系統:結構系統、外圍護系統、設備與管線 系統和內裝系統。

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第二步:對裝配式建筑的四個系統進行分項打分,涉及量化指標包括:1)主體結構評分不低于 20 分;2)圍護墻和內隔墻評分不低于 10 分;3)必須采用全裝修。

第三步:采用裝配率公式進行量化計算。計算公式:裝配率 P=(主體結構得分 Q1+圍護墻和內隔墻 得分 Q2+裝修和設備管線得分 Q3/100-評價項目中缺少的評分總和 Q4

第四步:根據裝配率高低對裝配式建筑劃分等級。1)裝配率下限不應低于 50%2)裝配率在 60%~75% 可評為 A 級;3)裝配率在 76%~90%可評為 AA 級;4)裝配率>91%可評為 AAA 級。

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3.1.2 裝配式建筑適用技術發布,利于全國大面積推廣

國家重視裝配式建筑技術發展,研發投入規模大。截止 2016 年,我國開展裝配式建筑技術研發項目 600 多項,包括/家級 100 多個、省級 300 多個,將綠色建筑及建筑工業化列入國家重點研發 項目。

新發布的裝配式適用技術具有前瞻性、先進性,易于大面積推廣。2019 年北京市制定《北京市綠色 建筑和裝配式建筑適用技術推廣目錄(2019)》,共推廣裝配式建筑適用技術 65 項,覆蓋裝配式建筑 四大系統與生產施工技術,為裝配式建筑技術發展提供指導。

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在三種結構體系中,裝配式混凝土結構(PC)因成本/、居住舒適度高等因素,在我國民用建筑 中應用最為廣泛,這帶動了裝配式 PC 技術快速發展。北京市發布的 65 項適用技術中,與裝配式混 凝土(PC)相關的技術有 58 項,占比超 89%

3.2 裝配式 PC 技術日趨成熟

裝配式 PC 技術覆蓋了裝配式建筑四大系統(結構系統、外圍護系統、設備與管線系統、內裝系統) 和生產施工。其中,結構系統中應用最多、發展最成熟的是裝配式剪力墻結構;外圍護系統中預制外 墻防水技術是影響建筑質量和安全的關鍵;由于建造模式的不同,裝配式混凝土結構在生產施工環 節與傳統現澆建筑差異較大,套筒灌漿作為預制構件連接技術在我國應用最多。

3.2.1 裝配式剪力墻結構體系

裝配式剪力墻結構是我國目前技術最成熟的一種裝配式混凝土結構體系。其中,裝配整體式剪力墻 結構應用最多,預制部件有剪力墻、疊合樓板、樓梯、內隔墻等。該結構體系工業化程度高,在我 國裝配式高層住宅(商品房、保障房等)中應用廣泛。

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3.2.2 預制外墻防水技術及建筑密封膠

裝配式混凝土結構(PC)建筑在早期應用中出現了一些問題,發生頻率較多的有預制外墻滲漏、預 制構件連接不牢靠等。我們認為,隨著裝配式混凝土防水、套筒灌漿連接等技術的進步和完善,滲 漏、連接問題等將得到有效解決。

不同于傳統現澆混凝土建筑,裝配式混凝土建筑的預制構件間存在縫隙,必須在構件安裝完成后用 密封膠進行填補,以保障整體建筑的保溫性能與防水性能。然而在發展早期使用的硅酮密封膠與混 凝土材質粘結較差,裝配式建筑因此會出現預制外墻滲漏的問題。

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為此,我國對硅酮密封膠進行優化改良,推出更適合粘結混凝土的改性硅酮建筑密封膠,解決了以 下三種問題:

1)粘結性。硅酮建筑密封膠與玻璃、鋁合金等非多孔材料具有良好的粘結性能,而改性硅酮建筑密 封膠與混凝土構件、水泥砂漿板等多孔類材料表現出更加優異的粘結性能。

2)再修補和涂裝性。硅酮材料本身極不容易被修復和進行涂裝,如果損壞,只能清除干凈后重新施 工。而改性硅酮建筑密封膠有很好的修補和涂裝功能,接縫材料表面能夠按照設計要求很容易地進 行各種顏色的涂裝。

3)接縫美觀度和耐久性。硅酮建筑密封膠在氣候因素的影響下,硅油等增塑劑類化合物極容易析出 至接縫表面,嚴重影響建筑接縫的美觀及接縫密封的耐久性。相比而言,改性硅酮建筑密封膠在外 界氣候因素的影響下,不會有小分子類化合物析出,提高接縫密封的耐久性,減少建筑外立面維護 成本。

現階段出現的建筑密封問題大多與施工工藝操作不當有關。為此,施工過程中要對現場施工人員、 材料檢驗人員、質量檢驗人員等提出規范的要求。其中,施工人員對裝配式建筑接縫防水密封的質 量起決定性的作用,因而對施工人員的要求要最為詳細和具體。

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3.2.3 預制構件套筒灌漿連接技術

預制 PC 構件的連接性能是影響裝配式建筑質量及安全的關鍵因素。國內應用最多的是套筒灌漿連 接,將帶肋鋼筋插入內腔帶溝槽的鋼筋套筒,然后灌入專用高強、無收縮灌漿料,達到高于鋼筋母 材強度的連接效果。

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根據連接部位的不同,套筒灌漿連接可分為兩類:

1)半灌漿套筒(豎向構件用):鋼筋與套筒連接,一端為螺紋連接,一端為水泥基灌漿料連接。

2)全灌漿套筒(水平構件用):鋼筋與套筒連接,兩端全部為水泥基灌漿料連接,兩端受力形式相 同。

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灌漿飽滿密實度是影響接頭連接質量的關鍵,各國將出漿孔是否均勻出漿或充盈作為灌漿飽滿密實 度的判定依據。為此,在灌漿施工過程中應重點把控影響密實度的關鍵環節(連通腔封堵密閉性、 漿料流動度、灌漿壓力)

3.3 裝配式裝修技術推動內裝工業化發展

裝配式裝修是將工廠生產的部品部件在現場進行組合安裝的裝修方式,主要包括干式工法樓面、集 成廚房、集成衛生間、管線與結構分離等。與傳統室內裝修相比,裝配式裝修可實現節約用水 85%、 節能減排 90%、裝修精度 100%等優勢。

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室內精裝一體化,無甲醛等有害氣體產生,入住時間提前。傳統裝修使用濕法作業,不僅工期長, 而且諸如甲醛超標之類的問題,影響消費者入住體驗。采用裝配式裝修,裝修完即可入住,沒有甲 醛等各種問題。

戶型可變,滿足個性化需求。目前傳統住宅設計和住房需求脫節,承重墻多、開間小、分隔死、房 內空間無法靈活分割。而裝配式房屋,采用大開間靈活分割的方式,根據住戶的需要,可分割成大 廳小居室或小廳大居室,可以滿足個性化需求。

政府鼓勵新建住宅采用裝配式裝修。2017 年起,上海要求外環線以內新建住宅全面實施全裝修,鼓 勵使用輕質隔墻、整體廚衛、集成管井等部品部件,進一步減少建筑垃圾,加快推進內裝工業化發 展。

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3.4 碧桂園打造建筑工業化新技術,工期優勢顯著

作為全國首批裝配式建筑產業基地開發商,碧桂園自主研發“12369”SSGF 體系,打造建筑工業化 實踐標桿, 已通過項目落地取得了顯著成效。 “12369”是指 1 個體系、2 條主線、3 大核心、6 項措 施、9 大配套工法;SSGF 體系囊括了 12 項核心工藝,其中 9 項有助于縮短工期。

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與傳統現澆工藝相比,碧桂園 SSGF 新建造體系可有效解決傳統建造方式常見的滲漏、開裂、空鼓 等問題;根據碧桂園集團內部測算,SSGF 的新型環保模具使用率、木模節省率和免抹灰率都可達 90%以上,節能環保優勢明顯;項目建造周期大幅縮短,較傳統方式減少 6-8 個月。

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SSGF 體系 12 項核心工藝中,全穿插施工是裝配式建筑節省工期的關鍵。全穿插施工是近年全國大 力推廣的一種新型施工方法,可實現多線作業并行施工。在全穿插施工的運用上,龍頭房企比中小 房企有較大領先優勢,碧桂園、旭輝、萬科等知名開發商都已在項目中推廣,比如碧桂園,截止 2019 10 月,全國已有 24 個區域實行全穿插試點,并且正在不斷迭代施工和管理標準。

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以重慶金科天元道 6 號樓 33 層的高層住宅為例,采用全穿插施工可縮短建造工期 6 個月。

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除了全穿插施工體系,裝配式裝修也可以顯著縮短工期。通過裝配式裝修,開發商不僅能夠更好地 管控精裝房品質,而且可以明顯縮短工期,現在一些房企已經能在精裝修上縮短 50%甚至 70%的工 期。如萬科某裝配式住宅采用全穿插施工的同時引入裝配式裝修,將施工總工期縮短 9 個月。

3.5 裝配式建筑快速發展亟需培養專業人才和完善管理體制

裝配式建筑較傳統現澆結構優勢顯著,但專業人才緊缺、管理體系不完善等問題嚴重制約了行業發 展。

裝配式建筑專業人才需求空間巨大。隨著裝配式建筑的快速發展,裝配式設計、生產和施工環節的 專業人才缺口明顯。裝配式設計領域對人員的綜合素質要求很高,目前對口人才較少;裝配式生產、 施工方面的產業工人缺口則更加凸顯,目前市場上大多的產業工人都是原來工地上的混凝土工、鋼 筋工轉型而來的。因此,我們認為現階段應注重裝配式專業人才的培養。

工程中出現的問題多與管理不完善有關,完善管理體制至關重要。裝配式建筑施工工藝復雜,專業 程度高,很多項目管理人員在對項目認識不充分的情況下搶工期趕進度,為裝配式建筑質量留下隱 患。為此,2019 年住建部發布《關于完善質量保障體系提升建筑工程品質指導意見的通知》,強調 完善管理體制,加強監督管理,不斷提高工程質量抽查符合率和群眾滿意度,進一步提升建筑工程 品質總體水平。

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四、 建造成本改善空間大,工期縮短+政策獎勵顯著提 升開發商經濟效益

雖然目前裝配式建筑造價顯著高于傳統現澆混凝土結構,但成本改善空間較大,通過選擇合理的裝 配方案和優化裝配式設計環節可有效降低裝配建造成本,特別是規模化生產預制構件是降成本的關 鍵所在。從開發商綜合經濟效益看,裝配式建造的工期縮短和政策優惠(容積率獎勵、預售節點提 前等)產生的間接效益可顯著提高開發商內部收益率(IRR),有助于加快開發商資金回籠,緩解資 金壓力和降低融資成本,提高資金周轉速度,經濟效益顯著,極大地促進了開發商采用裝配式建筑。

4.1 裝配式建筑建造成本高于傳統現澆建筑

目前我國裝配式建筑造價顯著高于傳統現澆混凝土結構,分體系看:

1)裝配式混凝土結構體系增量成本約為 100-600 /平米;

2)裝配式鋼結構體系中,杭蕭鋼構/代、第二代體系增量成本約 150-350 /平米;

建造成本影響因素主要有項目的裝配率(預制率) 、建筑類型、規模體量、結構體系等

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PC 預制率與成本增量大致呈現正相關。從萬科 24 個項目來看,隨著預制率的提高,成本增量呈上 升趨勢。

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項目規模與成本增量大致呈現負相關。在同等預制率情況下,項目規模的增加可顯著減少成本增量。 PC 預制率 30%的剪力墻結構中,項目規模增加一倍,成本增量可降低 47%

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由于各地區對裝配率和預制率指標要求不同,裝配式建筑的成本增量出現地域性差異。深圳市推廣 裝配式建筑的政策比較靈活,裝配率和預制率指標要求不高,且增加了標準化設計、信息化應用等 加分項,因此成本增量較低;蘇州和無錫主推三板(樓梯、疊合樓板、內墻板),均屬于水平預 制構件,對成本增量影響不大;上海規定預制率不低于 40%,在所有城市中要求/,除水平預制 構件,還需采用部分豎向構件才能達標,而豎向構件的供應價格較高,致使成本增量較高。

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目前,我國多數開發商出于成本考慮,采取被動達標的態度,即根據當地預制率或裝配率指標下限 進行設計,但往往會造成裝配式建筑成本不降反升的負面影響。然而通過選擇合理的裝配方案和優 化裝配式設計環節可有效降低裝配式建造成本,構件的規模化生產將顯著降低裝配式建造成本。

4.2 裝配方案優化和預制構件生產規模化是降成本關鍵所在

4.2.1 選擇最經濟的裝配方案

在滿足預制率或裝配率指標時,少用或不用豎向預制構件可降低建造成本。一方面,預制豎向構件 供應價格偏高;另一方面,預制構件的增多會增加現場施工安裝難度,增加主體結構工期。開發商 通常會選擇主體結構多采用水平預制構件、圍護墻和內隔墻采用非承重圍護墻及內隔墻非砌筑的做 法。

此外,選擇裝配方案時,比較爭取容積率等獎勵政策的投入成本與收益,以確定是否申請相關的獎 勵政策。以上海某 PC 40%的住宅為例,地上建筑面積 8.6 萬㎡ ,兩種方案的經濟對比如下:

1)不考慮申請容積率政策獎勵,項目的成本增量為 5160 萬元。

2)考慮采用預制夾芯保溫外墻獲取容積率獎勵,按獲得 3%面積比例計算,由于售價高達 6 萬元/ ㎡ ,銷售收入增加 1.548 億元,扣除原成本增量及夾芯保溫外墻的成本增量共 6880 萬元,最后還盈 余 8600 萬元。

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4.2.2 優化裝配式標準設計

裝配式設計是貫穿整個項目的工作,對項目成本有著關鍵性影響。目前很多人員由于缺乏裝配式設 計經驗,照搬傳統現澆結構的模式,造成了后期施工環節很多不必要的成本增量。為此,我們認為 應重點優化裝配式標準化設計,可以從以下幾個方面實施:

1)選擇有裝配式經驗的設計單位,提前介入裝配式設計。與先現澆設計后裝配式設計相比,提前介 入裝配式設計的項目成本有了顯著降低。上海某項目一期、二期工程分別采用了先現澆設計后裝配 式設計和裝配式設計提前介入的方式,后者的預制構件比前者少了 700 多個,僅模具成本就減少數 百萬元。

2)設計中考慮使用免抹灰、免支撐、免外架等技術。目前裝配式建筑可實現免抹灰、免支撐、免外 架等技術,能降低施工環節的成本。開發商應提前對施工環節制定方案,將這些技術優勢落實在設 計合同中進行招標。

3)提高戶型標準化程度。標準化設計是裝配式建筑降低成本的關鍵,標準化的戶型和單元組合方式 有利于減少預制構件的種類,提高模具的周轉次數,從而大幅降低模具成本以及提高生產和施工效 率,降低生產和施工成本。

4.2.3 預制構件生產規模化是降成本的關鍵所在

裝配式建筑(預制混凝土結構)雖然使得工程建設項目的人工勞務成本有所下降,然而由預制構件 帶來的增量成本卻明顯大于勞務成本減少量。目前 PC 預制構件的價格普遍偏高,上海大約在 3000-4500 /m左右(隨著鋼材、砼等價格上下浮動),遠高于現澆構件價格 1400 /m

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從項目實證研究看,通過標準化設計、規模化采購、規模化生產、規模化運輸來降低模板費、廠房 和機械折舊費、運輸費等直接費用是降低預制構件價格的關鍵所在。住建部科技中心對全國 12 個典 型樓盤單棟樓和較大規模項目的成本進行對比,較大規模項目的整體成本可降低 780 /m ,其中 由于規模化生產,預制構件的成本降低 605 /m ,對項目整體成本下降貢獻了 78%

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4.3 “工期縮短+政策獎勵顯著提升開發商經濟效益

雖然裝配式直接建造成本高于傳統現澆結構,但工期縮短和政策優惠產生的間接效益可顯著提高開 發商內部收益率(IRR)。各省市陸續出臺了發展裝配式建筑相關的支持政策,如容積率獎勵、預售 節點提前等政策。

經濟效益由直接成本和間接成本效益組成。以深圳市某住宅項目為例,對裝配式建筑的經濟效益進 行具體分析。該項目為框剪結構,1 號樓為裝配式建筑,PC 預制率 35%3 號樓為現澆式建筑。

4.3.1 直接成本效益計算

直接成本由設計成本和生產施工成本組成。

1)裝配式 1 號樓的設計成本比傳統現澆 3 號樓高出 115.98 /㎡ ,主要系裝配式住宅在設計時需委 托第三方進行構件深化設計,產生額外的設計咨詢費。

2)裝配式 1 號樓的生產施工成本比傳統現澆 3 號樓高出 506.65 /㎡ 。預制構件的生產、運輸和吊 裝費用高,特別是預制構件的生產費用,占裝配式建筑生產施工成本的比重較大,是裝配式建筑施 工成本高于現澆式建筑的主要原因。

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4.3.2 間接成本效益計算

間接效益由工期效益和政策效益組成。

1)工期效益是指因建造周期縮短使得預售提前,開發商資金得以快速回籠帶來資金成本收益。在相 同的預售節點政策下,因 1 號樓工期縮短,預售提前可以帶來資金收益;除土地外的單方成本是由 開發商支付,提前付款會帶來資金成本。1 號樓產生的工期效益凈值為 683.73 /㎡ ,占總經濟效益 的 96.7%。因此,工期縮短的情況下可顯著提升裝配式經濟效益。

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2)政策效益由預售節點提前效益和面積獎勵效益組成。深圳市規定裝配式住宅可在主體結構完成 1/3 時申請預售(非裝配式住宅預售節點是 2/3), 進而產生工期獎勵效益;對裝配式住宅可獎勵最 高 3%的建筑面積。1 號樓產生的政策效益為 646.1 /㎡ ,占總經濟效益的 91.4%。開發商合理利 用優惠政策可顯著提升項目經濟效益。

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容積率獎勵+預售節點提前對開發商經濟效益提升/上述項目在容積率獎勵 3%的情況下效 益高達 369 /㎡ ,對于像深圳市地價和房價都較高的地區,效益提升顯著;在預售節點提前的政策 下,上述項目的效益為 277.1 /㎡ ,提前辦理預售許可證有助于加快開發商資金回籠,緩解資金壓 力和降低融資成本,提高資金周轉速度,經濟效益顯著,有利于提升開發商采用裝配式建筑的積極 性。

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各區域因地制宜制定裝配率和預制率指標,有利于裝配式建筑在全國大范圍推廣。在一二線城市, 較高的房價可以消化因裝配式建造方式帶來的成本增量,但對于三四線城市,裝配式成本增量壓縮 了開發商的利潤,開發商的接受度較低。我們認為,當前各地區應因地制宜地確定裝配式率和預制 率指標要求,采取靈活的考核辦法,有利于裝配式建筑的大面積推廣。

四、 投資建議

由于環保趨嚴和勞動力緊缺,在政策的推動下,裝配式建筑步入了快速發展階段,預計 2021 年市場 規模突破 1 萬億元。因建造成本以及居住舒適度等原因,預制裝配式混凝土結構(PC)在民用住宅 領域仍將占據主導地位,裝配式鋼結構在超高層建筑以及部分試點的保障住房領域繼續拓展。我們 看好在 PC 領域具有規模化優勢的龍頭企業以及具有工程總承包經驗的全產業鏈龍頭企業,建議重 點關注遠大住工(PC 構件龍頭) 、上海建工(施工總承包)、華陽國際(裝配式設計龍頭)、 亞廈股 份(裝配式裝修) 。

 


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